Studie zeigt, dass sich die Kluft zwischen reichen und armen Stadtteilen vergrößert

Eine neue Studie in Columbus, Ohio, zeigt, wie die Immobilienpreise und Nachbarschaftswerte in einigen städtischen Gebieten polarisiert wurden, wobei die Reichen reicher und die Armen ärmer wurden.

Ein Forschungsteam am Center for Urban and Regional Analysis (CURA) der Ohio State University analysierte mithilfe einer hochauflösenden Datenbank für Immobilientransaktionen zwischen 2000 und 2015 fast 480.000 Hausverkäufe in der Region Columbus, um festzustellen, wie sich die Immobilienwerte in bestimmten Stadtteilen verändert haben.

Die Ergebnisse, veröffentlicht in der Zeitschrift Geografische Analyse, legen nahe, dass einige der Faktoren, von denen lange angenommen wurde, dass sie die Nachbarschaftswerte wie die Entfernung zur Innenstadt, nahe gelegene Autobahnen oder Attraktionen wie Stadtparks beeinflussen, für die Änderung der Immobilienpreise in einem Gebiet keine Rolle mehr spielen.

Was die Nachbarschaftswerte antreibt, sind vielmehr die einzigartigen lokalen Annehmlichkeiten und Merkmale jedes Gebiets, wie lokale Unternehmen, Schulen, Kriminalitätsraten und soziale Netzwerke.

Und diese Eigenschaften verstärken sich im Laufe der Zeit selbst, sagte Jinhyung Lee, Hauptautor der Studie und Doktorand für Geographie am Ohio State.

"Über 15 Jahre sehen wir, dass die Kluft zwischen reichen und armen Stadtteilen in Columbus immer tiefer und größer wird", sagte Lee.

Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass Regierungsbeamte Direktinvestitionen in schlecht bewertete Stadtteile tätigen müssen, um die sich selbst verstärkenden negativen Auswirkungen zu beseitigen, sagte er.

Zum Beispiel wurden traditionell hochwertige Stadtteile, zu denen Vororte gehören (Upper Arlington, Grandview Heights, Bexley), im Laufe der 15 Jahre noch erfolgreicher. Geringwertige Stadtteile (Linden, Franklinton) verloren an Wert.

Die Daten zeigten die Auswirkungen der Großen Rezession auf den Wert von Häusern in der Region Columbus. Die Immobilienpreise sind zwischen 2008 und 2011 in allen Teilen der Stadt erheblich gesunken, wie in den USA. In der gesamten Region Columbus kam es jedoch nicht zu einer gleichmäßigen Erholung.

"Gebiete mit traditionell hohen Immobilienpreisen haben einen Großteil des durch die Rezession verursachten Verlusts wiedererlangt, während andere Gebiete dies nicht taten", sagte Lee. "Diese ungleiche Erholung hat die polarisierten Nachbarschaftswerte in Columbus noch schlimmer gemacht."

Insgesamt seien hohe Immobilienpreise in der Nähe des Stadtzentrums und in Vorstädten angesiedelt, sagte Lee.

"Im Gegensatz dazu hatten die Gebiete zwischen dem Stadtzentrum und den Vorstädten niedrige Immobilienpreise, was zu einer donutförmigen Immobilienpreislandschaft führte", sagte er.

Das Forschungsteam berechnete, wie weit jedes Viertel von den wichtigsten Annehmlichkeiten von Columbus entfernt war, einschließlich der Innenstadt, den nächsten Flüssen, dem Campus des Bundesstaates Ohio, dem Columbus Zoo und dem nächstgelegenen von der Stadt gepflegten Park.

Die Analyse ergab, dass die Entfernung von diesen Merkmalen im Laufe der Zeit keine Muster des Nachbarschaftswerts prägte, wie einige langjährige Theorien zeigten, dass dies möglich sein könnte, sagte Lee.

"Dies deutet darauf hin, dass die Gründe, warum Nachbarschaften stärker polarisiert werden, mehr mit dem zu tun haben, was in jeder einzelnen Nachbarschaft vor sich geht", sagte er.

Die Forscher fanden heraus, dass die Lage der wichtigsten Autobahnen in Columbus, insbesondere der US-amerikanischen Interstate 71, die Polarisation beeinflusste. Viele der reicheren Stadtteile befinden sich westlich der I-71, die ärmeren im Osten.

"Dies steht im Einklang mit der Arbeit von Politikern und Wissenschaftlern der Stadtgeschichte, die dokumentieren, dass Autobahnen gebaut wurden, um ärmere Nachbarschaften von Minderheiten gezielt zu durchschneiden und wohlhabendere zu vermeiden", sagte Lee. "Es hat dazu beigetragen, die Muster der wirtschaftlichen Segregation weiter zu verstärken."

Die Forschung legt nahe, dass sich laut Lee mit geringem Wert die Nachbarschaften im Laufe der Zeit wahrscheinlich nicht verbessern werden.

"Unsere Forschung unterstreicht die Notwendigkeit von Direktinvestitionen in Nachbarschaften, um einen Entwicklungsprozess auszulösen", sagte er.

Zum Beispiel können Regierungen in Ausbildungsprogramme für den Arbeitsmarkt in Stadtteilen mit geringem Wert investieren, um die sich selbst verstärkenden negativen Auswirkungen auszugleichen, die diese Stadtteile im Laufe der Zeit verschlechtern können, sagte er.

Ähnliche polarisierende Trends gibt es laut Lee höchstwahrscheinlich bei den Nachbarschaftswerten in Städten im ganzen Land. Die genaue Art und Weise, wie sie dorthin gelangen, kann jedoch abhängig von Faktoren wie der Größe der Städte und ihrem Dezentralisierungsgrad unterschiedlich sein.

Die Datenbank für Immobilientransaktionen wurde von der Firma CoreLogic bereitgestellt.

Quelle: Ohio State University